Crédit immobilier : ce qui change en 2022

Les banques sont contraintes de respecter certaines limites en matière de durée de remboursement (25 ans) et de taux d’endettement (35 %). Ces obligations ont toutefois des effets négatifs pour certains emprunteurs. Quels sont les profils pénalisés ? Explications.

Capacité et durée maximums du crédit immobilier : les conditions

Devant l’emballement de la production des crédits, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques de nouvelles conditions d’octroi. Les établissements financiers doivent limiter la durée maximum d’un prêt immobilier pour un particulier à 25 ans. En février 2021, elle était de 19 ans en moyenne en France selon l’Observatoire Crédit Logement.

Pour éviter le surendettement des ménages, le Haut Conseil impose un taux maximum d’endettement inférieur ou égal à 35 %. Pour rappel, ce taux évalue la somme des annuités de remboursement au regard des revenus de l’emprunteur. Ces décisions réglementaires ont été prises le 29 septembre 2021 et sont entrées en vigueur au 1er janvier 2022.

Globalement, ces conditions étaient déjà largement respectées. Toutefois, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) supervise le secteur. En cas de non-respect, les établissements prêteurs concernés sont passibles de sanctions financières. Désormais, ces restrictions ne sont plus des recommandations, mais bien des obligations.

Exception pour l’acquisition dans l’immobilier neuf et en cas de travaux

Les banques disposent malgré tout d’une marge de manœuvre par rapport aux limites imposées. Par exemple, la durée d’emprunt peut s’étendre jusqu’à 27 ans dans certains projets d’achats immobiliers. C’est le cas des particuliers acquérant un logement neuf sur plan avant achèvement (VEFA) ou dans l’ancien. Ils profitent de cette prolongation s’ils réalisent des travaux de rénovation, dont le montant est au moins équivalent à 25 % du coût d’achat du bien immobilier.

Par ailleurs, les organismes de prêts ont droit à des dérogations. Pour 20 % des crédits octroyés, ils ne sont pas obligés de respecter les conditions de durée et de taux d’endettement. Toutefois, ces exceptions doivent concerner les projets d’achat de résidence principale pour au moins 80 % des cas. De plus, les bénéficiaires doivent représenter une proportion de 30 % de primo-accédants. Le terme désigne les personnes achetant pour la première fois leur logement principal.

Les investisseurs pénalisés : qui sont-ils ?

En cherchant à protéger les emprunteurs de la spirale du surendettement, les autorités ont écarté certains profils du marché du crédit immobilier. Les primo-accédants sont les premiers d’entre eux, notamment ceux dont les revenus sont modestes ou dont l’apport personnel est trop faible. Entre 10 % et 15 % des primo-accédants sont ainsi pénalisés indirectement par ces contraintes, particulièrement les solos primo-accédants.

En 2022, les banques maintiennent des objectifs de production de crédits très élevés. Elles cherchent à placer leur surplus de liquidités en favorisant l’emprunt. Néanmoins, leur exigence en matière d’apport personnel est montée d’un cran. Il est désormais obligatoire (10 % minimum du montant de l’achat immobilier).

Des taux de crédit orientés à la hausse

Plutôt baissier au début de l’année, le taux moyen du crédit immobilier augmente désormais. Emprunter à moins de 1 % sur 20 ans est quasiment impossible aujourd’hui. En mars 2022, la remontée des taux atteint 0,10 point. Selon le réseau, les taux moyens affichent : 1,83 % sur 15 ans, 2% sur 20 ans et 2,20 % sur 25 ans.

Cela n’a rien d’alarmant pour les emprunteurs désireux de financer un achat immobilier à des niveaux toujours attractifs, plusieurs raisons expliquent la remontée des taux :

  • Véritable référence, la hausse des taux de l’Obligation Assimilable au Trésor (OAT) à 10 ans de la France y contribue.
  • La réforme de l’assurance emprunteur va réduire les marges des banques. En effet, à partir du 1er juin 2022, tout détenteur de prêt immobilier peut faire jouer la concurrence à tout moment.

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Ce qu’il faut retenir :

  • Les banques sont contraintes de respecter de nouvelles conditions d’octroi de prêt immobilier en 2022 ;
  • La durée de remboursement de l’emprunt ne doit pas excéder 25 ans et le taux d’endettement 35 % ;
  • Une certaine marge de manœuvre sur ces restrictions existe, notamment vis-à-vis des primo-accédants, des projets VEFA et des acquisitions nécessitant des travaux de rénovation.