Impôt sur la fortune immobilière (IFI) : comment fonctionne-t-il et à qui s’adresse-t-il ?

Remplaçant de l’Impôt Sur la Fortune (ISF), l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est entré en vigueur le 1^er janvier 2018. Au contraire de l’ISF qui portait sur tous les actifs des contribuables concernés, l’IFI se limite, comme son nom l’indique, au seul patrimoine immobilier. Gestionnaire de patrimoine de référence en France, Predictis revient sur cet impôt relativement récent. Comment fonctionne-t-il et à qui s’adresse-t-il ?

Comment l’IFI se calcule-t-il ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) se calcule par application d’un taux d’imposition au patrimoine immobilier net taxable. L’administration fiscale classe ce dernier dans une des tranches définies par le Code des Impôts. À chaque tranche correspond un taux d’imposition. C’est ce que l’on appelle le barème de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

Qu’est-ce que le patrimoine net taxable ?

Le montant du patrimoine net taxable est obtenu par addition des éléments de l’actif possédés par le contribuable et déclarés sur le formulaire n°2042-IFI auxquels a été soustraite la somme des dettes déclarées par le même biais. Les actifs à déclarer comprennent la résidence principale et les autres biens immobiliers bâtis et non bâtis.

Selon leur nature, ces actifs immobiliers bénéficient d’un abattement sur leur valeur vénale, voire d’une exonération d’impôt. Ces abattements entraînent une diminution du patrimoine net taxable et, par conséquent une baisse de l’imposition. Actuellement, l’administration fiscale octroie :

• 30 % d’abattement pour la résidence principale ;
• 75 % d’abattement pour les bois, forêts et parts de groupements forestiers ;
• Une exonération à concurrence des ¾ pour les biens ruraux loués à long terme et parts de Groupement Foncier Agricole (GFA) et Groupements Agricoles Fonciers (GAF) lorsque leur valeur n’excède pas 101 897 €. Au-delà de ce plafond, cette exonération porte sur la moitié de ces actifs.

Qui est assujetti à l’IFI ?

Est soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière toute personne physique française dont le patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros. Le patrimoine net taxable au titre de l’IFI comprend tous les actifs immobiliers détenus directement ou indirectement au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Quel est le barème de l’IFI ?

Le barème de l’IFI comprend six tranches d’imposition non indexées sur l’inflation. Bien que l’assujettissement à cet impôt devienne effectif à 1,3 million d’euros, le calcul de l’impôt s’enclenche à 800 000 €.

Barème 2022 de l’Impôt sur la Fortune Immobilière
Tranches du patrimoine net taxable	Taux d’imposition appliqué
De 0 à 800 000 €	0 %
De 800 000 à 1 300 000 €	0,5 %
De 1 300 000 à 2 570 000 €	0,7 %
De 2 570 000 à 5 000 000 €	1 %
De 5 000 000 à 10 000 000 €	1,25 %
Supérieur à 10 000 000 €	1,5 %

Au-delà de ce barème, l’administration fiscale applique deux règles :

• La décote : les contribuables déclarant un patrimoine net taxable compris entre 1 300 000 et 1 400 000 € bénéficient d’une décote égale à 17 500 € – (1,25 x montant du patrimoine net taxable) ;
• Le plafonnement : si la somme de l’IFI et de l’IR (Impôt sur le Revenu) dépasse 75 % du revenu du contribuable, ce dernier bénéficie d’un plafonnement de l’IFI.

Ce qui est pris en compte dans le calcul de l’IFI

Le calcul de l’IFI prend en compte l’actif immobilier, mais aussi le passif. Ainsi, le contribuable peut déduire de son actif :

• Les dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers ;
• Les impôts dus au titre des biens immobiliers déclarés ;
• Le montant des travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction et d’agrandissement ;
• Les dépenses d’entretien à charge du propriétaire ou supportées par lui pour le compte du locataire, par le propriétaire dont il n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;
• Les dépenses d’acquisition des parts ou actions de sociétés ou organismes, au prorata de la valeur des actifs imposables ;
• Le montant théorique de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.

L’abattement de 30 % sur la résidence principale dans le calcul de l’IFI

Comme lorsque l’ISF était en vigueur, la résidence principale du contribuable est soumise à l’IFI, mais bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur. Ainsi, si votre résidence principale est évaluée à 3 millions d’euros, l’IFI sera calculé sur une base de 2,1 millions d’euros.

En 2020, l’Impôt sur la Fortune Immobilière a rapporté 1,56 milliard d’euros aux caisses de l’État. Seulement 143 337 contribuables, sur 38 millions de foyers fiscaux français, sont assujettis à cet impôt pour un montant moyen de 10 883 €. Presque la moitié des ménages s’acquittant de l’Impôt sur la Fortune Immobilière se situe juste au-dessus du seuil d’imposition. Ils sont, en effet, 46 % à déclarer un patrimoine taxable compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.

Les 3 points clés à retenir :

• L’imposition effective au titre de l’IFI débute à 1,3 million d’€ de patrimoine net taxable ;
• La résidence principale donne lieu à un abattement de 30 % ;
• Le contribuable peut déduire le passif lié à son patrimoine immobilier.