Est-il intéressant d’acheter une résidence secondaire ?

En bord de mer, à la montagne, au vert ou même dans votre cœur de ville préféré, vous envisagez l’achat d’une résidence secondaire. Au-delà du coup de cœur, que penser de ce projet au plan patrimonial ? Predictis met toute son expertise de la gestion de patrimoine pour éclairer tous les aspects de l’achat d’un logement secondaire.

Les réflexions à avoir avant d’acheter une résidence secondaire

Si tout projet immobilier implique une réflexion approfondie, l’achat d’une résidence secondaire nécessite de répondre à quelques questions spécifiques.

Quelle est la définition légale de la résidence secondaire ?

Les notions de résidence secondaire et de maison de vacances se confondent souvent à tort. L’administration considère comme résidence secondaire toute résidence qui n’est pas principale. Au plan fiscal, un investissement locatif est ainsi considéré comme une résidence secondaire.

Où acheter sa résidence secondaire ?

L’achat d’une résidence secondaire relève du coup de cœur. Même proposée à la location durant vos périodes d’absences, la rentabilité sera difficile à atteindre. Vous vous orienterez donc vers une région correspondante à vos attentes et un marché immobilier compatible avec votre budget.

Quel usage comptez-vous en faire ?

On n’achète pas un pied à terre utilisé une ou deux fois par an comme une maison où vous allez chaque week-end. Si vous pouvez aisément vous contenter d’une petite surface et d’un équipement minimal pour le premier, mieux vaut opter pour l’espace et le confort dans la seconde.

Maison secondaire ou résidence de tourisme ?

Tout est question d’attentes et de prédispositions. La maison secondaire, surtout si elle est individuelle et hors copropriété, vous offre indépendance et tranquillité. Ces avantages se paient en retour par un entretien intérieur et extérieur à réaliser régulièrement. A contrario, l’achat en résidence de tourisme donne accès à un bon niveau de prestations et à une prise en charge de l’entretien du bâtiment et des extérieurs.

Acheter sa résidence secondaire en SCI

La société civile immobilière (SCI) permet de transformer juridiquement et fiscalement un bien immobilier en société civile. Divisée en parts, cette dernière offre un cadre fiscal plus avantageux que l’indivision, notamment en matière de cession ou transmission. La SCI familiale s’impose comme une excellente solution pour acheter en famille une maison de vacances. Chaque associé détient une part de la société civile proportionnelle à son investissement dans l’achat de cette dernière.

Les coûts liés à l’achat d’une résidence secondaire

N’entamez jamais votre recherche immobilière sans avoir au préalable estimé précisément le budget de l’opération. Pour cela, vous devez prendre en compte plusieurs points.

Évaluer votre capacité d’emprunt pour acquérir votre maison secondaire

Vous devez tenir compte du plafond légal. Concrètement, la somme de toutes vos mensualités de prêts ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus, assurance incluse, ou 33% de vos revenus hors assurance. La différence entre votre situation actuelle et cette limite correspond à la mensualité supportable pour votre nouvel emprunt. De celle-ci découle le montant empruntable sur une durée maximale de 25 ans.

Les coûts de rénovation

Sauf à acheter dans le neuf, vous aurez probablement des travaux de rénovation, d’adaptation et de remise au goût du jour à effectuer après l’achat de votre logement secondaire. Des travaux à chiffrer avant même de formuler votre offre d’achat au vendeur.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Toute vente immobilière donne lieu à la réalisation d’un diagnostic performance énergétique (DPE). En classant les logements de A à G, le DPE donne un aperçu de la dépense énergétique. En effet, qui dit achat de résidence secondaire, dit nouveaux abonnement énergie, eau et éventuellement internet. Des dépenses fixes supplémentaires à ne pas négliger.

Les frais d’entretien

Maison individuelle ou appartement en copropriété, vous serez tôt ou tard obligé de réaliser des travaux d’entretien de votre résidence secondaire. Importants pour la pérennité de votre patrimoine, ceux-ci peuvent nécessiter des sommes importantes lorsqu’ils concernent par exemple un toit, une façade ou un système de chauffage.

La fiscalité de votre résidence secondaire

En France, la fiscalité des résidences secondaires s’avère plus lourde que celle appliquée aux résidences principales.

Les taxes d’habitation et foncière

Un logement secondaire reste soumis à la taxe d’habitation. Cette dernière est calculée selon la valeur locative nette du logement et peut selon les délibérations communales être majorée de 1 % à 15 %. Dans les communes situées en zone tendue en matière d’accès au logement, une surtaxe de 5 à 60 % peut être appliquée. Bien évidemment, appartements et maisons secondaires sont soumis à la taxe foncière appliquée à toute propriété en France.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Les résidences secondaires sont imposables au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière. Cet impôt se calcule d’après la valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition. Contrairement aux résidences principales, l’administration fiscale n’applique aucun abattement à l’IFI des logements secondaires.

La taxation des revenus de la gestion locative

Les revenus tirés de la location d’une résidence secondaire sont soumis à impôt. Ils doivent donc figurer sur la déclaration de revenus du contribuable. Aucune exonération n’est appliquée pour la location d’une résidence secondaire. On notera néanmoins que jusqu’à 32 600 € de loyer, et 72 600€ de loyer en location meublée, le propriétaire peut opter pour le régime de la micro-entreprise et bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % au titre de ses charges.

N’attendez aucune rentabilité de l’achat d’une résidence secondaire. Celui-ci peut, au mieux, être considéré comme un placement à très long terme (au moins trente ans) pour bénéficier d’une plus-value à la revente sans taxation.

3 points clés à retenir :

  • La résidence secondaire ne donne droit à aucun avantage fiscal ;
  • La résidence secondaire peut être acquise en SCI familiale ;
  • L’achat d’une résidence secondaire relève du coup de cœur pas d’une recherche d’une rentabilité hypothétique.