Tout comprendre à l’investissement locatif

À la recherche d’un placement à la fois sûr et rentable ? Vous songez à investir dans l’immobilier locatif, mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? De la définition de l’investissement locatif à ses risques, en passant par la présentation des dispositifs actuels de défiscalisation et la gestion locative, Predictis aborde le sujet en profondeur. Une synthèse à lire avant de concrétiser votre achat locatif.

L’investissement locatif : qu’est-ce que c’est

L’investissement locatif consiste à acheter un ou plusieurs biens immobiliers pour les louer. Il peut s’agir de logements, de locaux commerciaux ou professionnels, de places de parking ou de box. Au fil du temps, l’investissement locatif s’est diversifié.

Il est aujourd’hui possible d’effectuer un achat locatif sans mobiliser des sommes importantes. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent de rejoindre le marché locatif pour moins de 1 000 €. Les SCPI autorisent, en effet, l’acquisition d’une seule part d’un actif immobilier loué et d’en tirer un revenu. L’achat régulier de parts, au fil de vos possibilités, vous permet, à terme, de devenir un investisseur immobilier plus conséquent.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif ?

Face à l’incertitude des marchés actions, de l’atonie des placements garantis par l’État ou de l’assurance vie, l’immobilier locatif ne manque pas d’atouts :

• Il peut être réalisé à crédit avec des taux d’emprunt encore très compétitifs ;
• Certains segments de l’immobilier offrent des rendements très intéressants ;
• Les lois de défiscalisation permettent de conjuguer hausse des revenus et baisse de l’imposition ;
• Certains régimes d’imposition offrent une prise en compte des charges très intéressante.

Percevoir des revenus réguliers

Quel que soit le type de l’investissement locatif réalisé, ce dernier permet de percevoir un complément de revenus réguliers. S’il est conduit avec anticipation, l’achat locatif s’avère idéal pour préparer votre retraite et faire face à ses incertitudes en termes de revenus.

Bénéficier d’une réduction d’impôt

L’État utilise depuis longtemps le levier fiscal pour attirer une part de l’épargne nationale dans des segments de l’immobilier socialement utiles et déficitaires, ou nécessitant une conservation particulière au vu de leur intérêt historique. Ces lois dites de « défiscalisation immobilière » sont nombreuses. Tous les profils d’investisseurs locatifs sont concernés.

Loi Pinel

La loi Pinel offre un avantage fiscal conséquent aux investisseurs locatifs acceptant de louer un logement neuf aux conditions de loyers et de revenus des locataires prévues par celle-ci. L’abattement octroyé est proportionnel à la durée de l’engagement du bailleur. Ce dispositif s’accompagne d’un plan de zonage définissant les communes éligibles et les conditions à appliquer au moment du choix du locataire et du contrat de location.

Dispositif Censi-Bouvard

Ce dispositif permet aujourd’hui d’investir dans une résidence de services neuve et meublée (résidences étudiante, EHPAD et établissements de soins) et d’obtenir une réduction d’impôt. D’un montant correspondant à 11 % du prix HT d’acquisition, cette dernière est reportable sur 6 ans. L’investissement locatif en Censi-Bouvard est cumulable avec le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel.

Dispositif Denormandie

Ce dispositif permet aujourd’hui d’investir dans une résidence de services neuve et meublée (résidences étudiante, EHPAD et établissements de soins) et d’obtenir une réduction d’impôt. D’un montant correspondant à 11 % du prix HT d’acquisition, cette dernière est reportable sur 6 ans. L’investissement locatif en Censi-Bouvard est cumulable avec le statut de Loueur de Meublé Non Professionnel.

DispositiStatut LMNP

Le statut fiscal de Loueur de Meublé Non Professionnel permet aux investisseurs locatifs de déclarer leurs loyers perçus comme Bénéfices Industriels ou Commerciaux (BIC). Au forfait, l’administration fiscale leur accorde un abattement de 50 % au titre des charges ou autorise un déficit foncier dans le cadre du régime réel. On notera que ce dernier est, dans bien des cas, plus avantageux que le forfait. Le LMNP offre, en effet, la possibilité de déduire l’amortissement de l’immeuble.

Comment gérer ses biens en location ?

Si elle demande rigueur et disponibilité, la gestion locative est à la portée de tout investisseur locatif désireux de maximiser sa rentabilité en se passant d’un gestionnaire professionnel. Néanmoins, lorsque le bien loué est géographiquement éloigné du lieu de résidence du bailleur, il est vivement conseillé de confier sa gestion à une agence immobilière locale.

La prise en charge des entrées et sorties, la gestion de l’entretien et la participation à la vie du syndic de l’éventuelle copropriété nécessitent, en effet, une présence physique. Mandater un agent immobilier pour gérer votre investissement locatif vous coûtera, en moyenne, de 5 à 9 % du montant du loyer.

Les risques liés à l’investissement locatif

S’ils ne sont pas inexistants, les risques liés à l’investissement locatif sont bien moindres que ceux constatés sur les marchés actions. Concrètement, en plaçant son argent dans la pierre, un investisseur locatif ne risque pas de perdre son capital. Bien choisi, l’investissement locatif offre un rendement intéressant que seule une carence locative, ou la présence d’un locataire mauvais payeur, peut altérer.

Ces deux risques sont néanmoins couverts par des contrats d’assurance spécifiques proposés aux investisseurs locatifs. D’une manière générale, une analyse précise de l’état de l’offre et de la demande suivie d’une étude exhaustive de l’état du bien immobilier avant l’acquisition minimisent les risques.

L’investissement locatif est, avant tout, affaire de bon sens. Il peut nécessiter un accompagnement initial pour choisir judicieusement le type de produit à acheter et le statut fiscal à adopter. Il s’agit de définir précisément quel est le meilleur investissement immobilier pourvous, c’est-à-dire celui qui correspond à votre profil et vos objectifs. La suite ne nécessite qu’une implication personnelle plus ou moins régulière selon le type de location choisie.

Les 3 points clés à retenir :

• L’investissement locatif peut s’effectuer à crédit ;
• Les SCPI permettent d’investir à partir de quelques centaines d’euros ;
• Les dispositifs de défiscalisation permettent de conjuguer revenus complémentaires et baisse de l’imposition.