Vous envisagez un premier achat immobilier ? Cet investissement important mérite une attention toute particulière. Référence en matière de gestion patrimoniale, Predictis vous dit tout ce qu’il faut savoir pour un achat serein de votre résidence principale ou secondaire, ou encore pour réaliser un investissement locatif. Un tour d’horizon complet pour maîtriser tous les aspects de votre projet.

Définir correctement son projet de premier achat immobilier

Projet de vie ou choix d’investissement, l’immobilier implique des sommes élevées et des enjeux personnels importants. Un premier achat mérite donc de cadrer parfaitement le projet. Pour une résidence, principale ou secondaire, il doit répondre à vos besoins et vos contraintes. Pour un investissement, il doit évidemment correspondre aux objectifs visés : préparation de la retraite, logement d’un proche ou rentabilité.

Accéder à la propriété ou investir ?

C’est une question tout autant de situation personnelle que d’objectifs. Accéder à la propriété se conçoit pour posséder sa résidence principale comme pour obtenir un complément de revenu. La première solution permet de ne plus verser de loyers à fond perdu. La seconde s’impose, elle, comme un placement sûr et rentable face à l’incertitude du marché actions et l’atonie des autres placements en matière de rentabilité.

Est-ce le moment d’acheter votre bien immobilier ?

La période est particulièrement propice à l’achat immobilier. Encore historiquement bas, les taux sont sur une courbe ascendante, les conditions d’emprunt se durcissent et les prix des biens augmentent. Le ralentissement des constructions neuves, lié notamment à la pénurie de matériaux, pèse, en effet, sur l’offre immobilière.

À quel endroit acquérir son bien ?

Achat de votre résidence ou investissement, la situation géographique du bien est déterminante. Dans le premier cas et au regard du prix des carburants, vous avez tout intérêt à résider à proximité de votre lieu de travail. Dans le second, la recherche de la rentabilité peut vous amener à investir dans une commune éloignée de votre domicile. Gardez néanmoins à l’esprit que cet éloignement ne facilitera pas la gestion locative. Vous serez peut-être obligé de mandater un agent immobilier sur place. Ce que vous gagnez en rentabilité d’un côté peut être perdu de l’autre par le coût de votre contrat de gestion (de 5 à 9 % du montant du loyer en général).

Premier achat : neuf ou ancien ?

Le choix entre un logement neuf ou ancien est une question d’attentes, mais aussi de budget. L’un et l’autre ont leurs avantages et leurs inconvénients. Avant de se lancer pour du neuf ou pour de l’ancien, mieux vaut avoir en tête quelques paramètres :

• Les appartements neufs sont, en moyenne, de 15 à 20 % plus chers que dans l’ancien ;
• Le neuf est soumis à une fiscalité plus avantageuse que l’ancien ;
• Les charges d’entretien sont moins élevées dans le neuf ;
• L’ancien nécessite bien souvent des travaux de remise au goût du jour ;
• L’ancien est beaucoup plus présent en centre-ville, à proximité des commodités ;
• L’achat d’un bien neuf prend beaucoup de plus de temps que dans l’ancien ;
• Les logements anciens sont plus énergivores que leurs équivalents neufs ;
• Le Prêt à Taux Zéro ou le dispositif de défiscalisation Pinel ne concernent que le neuf ;
• L’achat dans l’ancien n’est pas soumis à TVA contrairement au neuf ;
• Les logements neufs offrent presque toujours une place de parking contrairement à l’ancien.

Maison ou appartement ?

Acheter son premier appartement ou acheter sa première maison ? La maison offre, dans la majorité des cas, un jardin dont ne dispose pas la plupart des appartements. Cette différence prend toute son importance après la crise sanitaire et les 3 confinements qui ont profondément marqué les Français. Échaudés par ces huis-clos imposés, la majorité des acquéreurs sur le marché immobilier privilégie désormais une maison avec jardin. Néanmoins, l’aspect budgétaire pèse lourd dans la balance.

Estimez votre budget

Tout projet immobilier débute par une estimation précise du budget pouvant être consacré à l’opération. Ce budget est déterminé par votre capacité d’emprunt et l’importance de votre éventuel apport personnel.

Apport personnel

S’il n’est pas toujours exigé, l’apport personnel facilite considérablement l’accès au prêt immobilier. Vous retiendrez que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) fait office d’apport personnel pour l’obtention du crédit immobilier principal.

Les frais de notaire

Les frais de notaire sont de 2 à 3 % dans le neuf contre 8 % dans l’ancien. Ce taux, correspondant aux droits de mutations, émoluments et débours, est appliqué au prix d’acquisition du bien immobilier.

Simulez votre crédit immobilier

Grâce à Internet, vous pouvez aujourd’hui facilement simuler votre crédit immobilier. Il vous suffit de choisir un simulateur en ligne et de compléter les champs « montant emprunté », « taux » et « durée du prêt » pour obtenir une estimation précise de votre future mensualité.

Les aides destinées à un premier achat immobilier

Plusieurs dispositifs peuvent faciliter votre premier achat immobilier si cela concerne votre résidence principale :

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ;
• Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) ;
• Le Prêt d’Action Logement ;
• Les aides des collectivités locales ;
• Les aides des mutuelles ;
• Les aides de l’employeur.

À noter que ces aides sont le plus souvent soumises à conditions de ressources.

Faites appel à un courtier immobilier

Vous avez tout intérêt à mettre en concurrence les établissements bancaires. L’objectif étant d’obtenir le meilleur taux d’intérêt possible, mais aussi les conditions les plus avantageuses. Professionnel du crédit, le courtier immobilier peut, grâce à ses contacts, vous guider vers la meilleure offre du moment : un allié aussi efficace qu’incontournable !

Anticipez les frais une fois votre premier achat immobilier effectué

Mieux vaut anticiper certains frais pour emménager sereinement à l’issue de votre premier achat immobilier :

• Le coût du déménagement ;
• La taxe foncière (parfois réduite pour un achat dans le neuf pour une période de 2 à 7 ans) ;
• La taxe d’habitation (si elle disparaît pour tous les foyers pour la résidence principale en 2023, elle reste en vigueur pour les résidences secondaires).

Devenir propriétaire reste le meilleur moyen pour constituer progressivement son patrimoine. L’ascenseur immobilier, les plus-values enregistrées du premier achat au dernier grâce à la hausse du marché, permet notamment de se préparer une retraite sereine. Plus immédiat, la mensualité fixe d’un remboursement de crédit protège le budget des propriétaires face à l’inflation. De bonnes raisons pour enfin concrétiser votre premier achat immobilier.

3 points clés à retenir :

• Le neuf est plus cher que l’ancien mais il ouvre droit à plus d’aides et à une fiscalité plus avantageuse ;
• La budgétisation de l’opération immobilière doit tenir compte des frais annexes ;
• L’entrée dans les murs dans l’ancien est plus rapide que dans le neuf.