Devez-vous réaliser un investissement immobilier en loi Malraux ?

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation dans le cadre d’un investissement immobilier. Institué en 1962, puis révisé à plusieurs reprises, ce dispositif complexe nécessite l’intervention d’un expert pour optimiser votre investissement et profiter d’un avantage fiscal à la hauteur de vos exigences. Explications. 

Quel bien immobilier acheter en loi Malraux ?

Ce dispositif de défiscalisation est tout à fait singulier. S’il promet une réduction d’impôt à l’image des lois Pinel ou encore Denormandie, il s’agit cette fois de faire l’acquisition de biens d’exception. L’objectif de la loi Malraux est d’inciter à rénover des biens anciens, haut de gamme ou classés. Les biens éligibles sont les suivants :

• Immeuble situé dans un Site patrimonial remarquable avec Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ;
• Immeuble situé dans un quartier ancien dégradé ;
• Immeuble situé dans un quartier conventionné NPNRU (anciens secteurs sauvegardés) ;
• Immeubles situés dans un Site patrimonial remarquable avec Plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).

Quelle défiscalisation avec la loi Malraux ?

Pour l’investisseur, au-delà de se porter acquéreur d’un bien immobilier haut de gamme, l’objectif est bel et bien de réduire son imposition.

L’impact fiscal est important avec la loi Malraux :

• Réduction d‘impôt à hauteur de 30 % du montant des travaux pour un bien situé dans un Site patrimonial remarquable avec PSMV ;
• Réduction d‘impôt à hauteur de 22 % du montant des travaux pour un bien situé dans un Site patrimonial remarquable avec PVAP ;
• Déduction des frais réels, de l’assurance aux frais de gestion, en passant par la taxe foncière et les charges de copropriété ;
• Déduction de 100 % des intérêts d’emprunt dans la limite des revenus fonciers.

Les conditions d’un investissement en loi Malraux
Au-delà de la nature du bien, la défiscalisation en loi Malraux est conditionnée à la réalisation de travaux. Parmi les travaux éligibles, citons :

• Les travaux de démolition ;
• Les travaux de restauration des toitures et des murs extérieurs ;
• Les travaux d’amélioration de l’habitat ;
• Les travaux d’aménagement des combles, des greniers ou des parties communes pour les rendre habitables.

Les travaux réalisés dans le cadre d’un investissement en loi Malraux doivent être encadrés par un Architecte des Bâtiments de France. La restauration doit concerner la totalité de l’immeuble.

Vous devez en outre respecter un plafond de dépenses de 400 000 € qui s’applique sur une période de 4 ans à compter de la délivrance de l’autorisation de travaux.

Le bien immobilier doit être loué durant au moins 9 ans. La première location doit intervenir dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux. Cette location ne doit pas être meublée.

Un investissement en loi Malraux peut-il être loué à des proches 

Cela dépend de ce que l’on entend par « proche ». Pour bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif, vous ne pouvez louer aux personnes suivantes :

• Membre du foyer fiscal ;
• Ascendant ;
• Descendant.
  

À qui la loi Malraux s’adresse-t-elle ?

La loi Malraux promet un avantage fiscal considérable. De ce fait, cette loi n’est pas avantageuse si vous ne payez que très peu d’impôts. Il est entendu qu’elle s’adresse en priorité à des ménages soumis au minimum à la tranche marginale d’imposition de 30 %.

L’investissement en loi Malraux permet en outre de dépasser le plafond de niches fiscales établi à 10 000 €. C’est l’un des rares investissements à permettre cela. Il est donc tout indiqué pour les ménages proches de ce plafond, recherchant une nouvelle solution de défiscalisation.

L’avis de Predictis sur la loi Malraux

Ce dispositif de défiscalisation est à envisager si vous êtes lourdement imposé ou/et si vous êtes proche du plafond de niches fiscales. Toutefois, il est nécessaire de bien envisager le montant des travaux à effectuer avant de vous lancer, afin d’être certain que cela correspond à votre budget et que la réduction d’impôt sera à la hauteur de votre besoin.

La loi Malraux offre de véritables avantages. Elle permet de se constituer un très beau patrimoine tout en réduisant votre imposition à court terme. Veillez à prendre le temps de trouver le bien le plus attractif pour éviter toute vacance locative qui remettrait en cause votre projet. Faire le point sur la situation de votre patrimoine avec le bilan patrimonial de Predictis vous aidera à définir les meilleurs investissements et le moment d’y procéder.